Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz

Szczegółowe omówienie ustawy z 27.3.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 977).

W publikacji zostały omówione kwestie dotyczące:

• etapów planowania w gminie, na obszarze metropolitalnym, w województwie, na szczeblu krajowym;
• lokalizacji inwestycji celu publicznego i ustalania warunków zabudowy;
• regulacji z zakresu gospodarki nieruchomościami, prawa budowlanego, prawa geodezyjnego, ochrony środowiska, postępowania administracyjnego, cywilnych i konstytucyjnych regulacji prawa własności, norm prawa międzynarodowego, ustaw samorządowych.

Publikacja obejmuje szczegółowe objaśnienie aspektów prawnych dotyczących planowania i zagospodarowania przestrzennego, a także treści z zakresu urbanistyki, architektury i budownictwa oraz uwzględnia rozporządzenia wykonawcze do ustawy.

Kolejne, 13. wydanie Komentarza uwzględnia zmiany legislacyjne, w tym m.in.:

• ustawę z 22.7.2022 r. o usprawnieniu procesu inwestycyjnego Centralnego Portu Komunikacyjnego (Dz.U. z 2022 r. poz. 1846), rozszerzającą katalog podmiotów, z którymi należy uzgodnić projekt studium, o Spółkę Celową w zakresie dotyczącym lokalizacji Inwestycji i Inwestycji Towarzyszących oraz w zakresie obszaru otoczenia CPK; wprowadzającą obowiązek wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego po uzgodnieniu ze Spółką Celową;
• ustawę z 16.11.2022 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2022 r. poz. 2747), dotyczącą dostosowania prawa do wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 22.5.2019 r.;
• ustawę z 7.10.2022 r. o zmianie niektórych ustaw w celu uproszczenia procedur administracyjnych dla obywateli i przedsiębiorców (Dz.U. z 2022 r. poz. 2185 ze zm.), która zakłada rezygnację z konieczności uzgadniania z ministrem właściwym do spraw gospodarki wodnej oraz z Państwowym Gospodarstwem Wodnym Wody Polskie projektów decyzji o warunkach zabudowy oraz projektów decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego w odniesieniu do przedsięwzięć wymagających uzyskania pozwolenia wodnoprawnego;
• ustawę z 8.3.2023 r. o zmianie ustawy o inwestycjach w zakresie elektrowni wiatrowych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2023 r. poz. 553), która wprowadza zniesienie obowiązku określania stref buforowych dla obszarów, na których mają być lokalizowane odnawialne źródła energii, już w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin; wprowadza zmianę w art. 15 ust. 4 przez umożliwienie lokalizowania mikroinstalacji oraz niebędących mikroinstalacją pozostałych instalacji odnawialnych źródeł energii wytwarzających energię elektryczną z energii promieniowania słonecznego, będących urządzeniami innymi niż wolnostojące, również w przypadku innego przeznaczenia terenu niż produkcyjne, chyba że ustalenia planu miejscowego zakazują lokalizacji takich instalacji; przedłuża okres wskazany w art. 62 ustawy, dając możliwość zawieszenia postępowań w przedmiocie wydania decyzji WZ, z powodu podjęcia i prowadzenia prac mających na celu sporządzenie planu miejscowego, na podstawie którego ma być realizowana inwestycja m.in. elektrowni wiatrowej.

W publikacji uwzględniono również najnowsze zmiany legislacyjne:

• ustawę z 7.7.2023 r. zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Druk sejmowy Nr 3097; Dz.U. z 2023 r. poz. 1688 ze zm.), która zakłada m.in.:
• uchylenie przepisów upoważniających do wydawania studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin i wprowadzenie obligatoryjnego dokumentu w randze aktu prawa miejscowego, tj. planu ogólnego, który nie będzie określał przeznaczenia terenu, a jedynie wskazywał na katalog przeznaczeń terenu możliwych do wyznaczenia w planach miejscowych;
• zmiany w przepisach dotyczących decyzji o warunkach zabudowy: wprowadzenie ograniczenia obszaru analizowanego do decyzji o warunkach zabudowy poprzez określenie w ustawie maksymalnego dopuszczalnego zasięgu tego obszaru (wymagania dla nowej zabudowy będą ustalane w oparciu o najbliższe sąsiedztwo), związanie decyzji ustaleniami planu ogólnego – uwarunkowanie jej wydania od położenia na obszarze wskazanym do uzupełniania zabudowy oraz określenie ram dla samych przesądzeń podejmowanych w decyzji, wprowadzenie w ustawie terminu obowiązywania decyzji o warunkach zabudowy (5 lat od daty uprawomocnienia się decyzji);
• zmiany w przepisach dotyczących procedury planistycznej: ujednolicenie przepisów dla różnych aktów planistycznych, dostosowanie ich do przepisów w sprawie konsultacji społecznych występujących w innych ustawach (ustawa o samorządzie gminnym, ustawa o rewitalizacji), wprowadzenie różnorodnych form przeprowadzania konsultacji społecznych z możliwością stosowania narzędzi do komunikacji zdalnej, skrócenie procedur, w tym wprowadzenie trybu uproszczonej procedury planistycznej w konkretnych przypadkach, umożliwienie równoczesnego prowadzenia procedur dla różnych aktów oraz ograniczenie konieczności powtarzania konsultacji społecznych;
• wprowadzenie Rejestru Urbanistycznego, prowadzonego w systemie teleinformatycznym, będącego źródłem danych i informacji przestrzennych z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego;
• wprowadzenie nowego aktu planowania przestrzennego – zintegrowanego planu inwestycyjnego (ZPI), będącego formą planu miejscowego i narzędziem urbanistyki operacyjnej przeznaczonym do realizacji dużych zamierzeń inwestycyjnych wymagających skoordynowania w zakresie wyposażenia ich w niezbędną infrastrukturę techniczną, komunikacyjną czy społeczną;
• ustawę z 7.7.2023 r. o zmianie ustawy o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych oraz niektórych innych ustaw (Druk sejmowy Nr 3185; Dz.U. z 2023 r. poz. 1506), wprowadzającą zmiany mające na celu modyfikację zakresu opiniowania projektów dokumentów planistycznych przez operatora systemu przesyłowego elektroenergetycznego, a także modyfikację zakresu istniejącego obowiązku spoczywającego na organach gminy w zakresie uzyskania opinii dotyczącej projektu studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu od operatora systemu przesyłowego elektroenergetycznego – w zakresie sposobu zagospodarowania gruntów leżących w odpowiedniej odległości od osi napowietrznej linii elektroenergetycznej najwyższych napięć;
• ustawę z 16.6.2023 r. o zmianie ustawy – Prawo geologiczne i górnicze oraz niektórych innych ustaw (Druk sejmowy Nr 3238; Dz.U. z 2023 r. poz. 2029), która zakłada m.in. rozszerzenie katalogu wartości wysoko cenionych z art. 1 ust. 2 ZagospPrzestrzU o pkt 3 dotyczący ochrony złóż kopalin, a także wskazanie ministra właściwego do spraw środowiska jako jednego z organów uzgadniających projekt: studium, planu miejscowego, planu zagospodarowania przestrzennego województwa – w odniesieniu do udokumentowanych złóż kopalin;
• ustawę z 13.7.2023 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji w zakresie biogazowni rolniczych, a także ich funkcjonowaniu (Druk sejmowy Nr 3196; Dz.U. z 2023 r. poz. 1597), która wprowadza przepisy dotyczące biogazowni rolniczych i w ramach tego modyfikuje art. 64a i dodaje nowy art. 64aa do ZagospPrzestrzU;
• ustawę z 13.7.2023 r. o zmianie ustawy o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko oraz niektórych innych ustaw (Druk sejmowy Nr 3304; Dz.U. z 2023 r. poz. 1890), wprowadzającą zmiany mające na celu usprawnienie przebiegu procesu inwestycyjnego dla przedsięwzięć realizowanych na terenie form ochrony przyrody, w tym. m.in.:
• doprecyzowanie, że w przypadku strategicznej oceny oddziaływania dla projektów studiów wyłożeniu i ogłoszeniu podlega ten projekt wraz z prognozą oddziaływania na środowisko, analogicznie jak ma to miejsce przy projekcie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego,
• jednoznaczne wskazanie, że organ wydający decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego dokonuje analizy w zakresie obowiązku dołączenia decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach w ramach oceny kompletności wniosku o wydanie decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, a w przypadku stwierdzenia zasadności dołączenia tej decyzji do wniosku zobowiązuje wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku;
• projekt ustawy o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (Druk sejmowy Nr 3336), który m.in. przewiduje:
• rozwiązanie, zgodnie z którym plan miejscowy, który na danym terenie będzie przewidywał możliwość lokalizacji budynków mieszkalnych jednorodzinnych lub budynków mieszkalnych w zabudowie zagrodowej, będzie również umożliwiał lokalizację przydomowych schronów i ukryć doraźnych,
• wprowadzenie uproszczeń w postępowaniu dotyczącym decyzji o warunkach zabudowy dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy powyżej 70 m2, służących zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane,
• zniesienie możliwości składanego wraz z wnioskiem o wydanie decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego załącznika mapowego w postaci papierowej,
• wprowadzenie przepisów, które wskazują, że wnioski o ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz o ustalenie warunków zabudowy składane są w postaci elektronicznej, natomiast obsługa wniosków następuje za pośrednictwem systemu SOPAB,
• upoważnienie ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa do określenia wzoru formularza wniosku o ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego albo warunków zabudowy w formie dokumentu elektronicznego;

Publikacja jest adresowana przede wszystkim do praktyków, którzy zawodowo zajmują się przygotowaniem aktów planistycznych, do pracowników administracji samorządowej, urbanistów, architektów, inwestorów, a także sędziów sądów administracyjnych, radców prawnych i adwokatów.

Komentarz stanowi również pełne opracowanie teoretyczne, przedstawiające poglądy doktryny w kwestiach spornych, odpowiednie do celów dydaktycznych – przeznaczone dla pracowników naukowych oraz studentów.